Покупка дома на земельном участке особенности и варианты

Сегодня мы подготовили материал по теме: "покупка дома на земельном участке особенности и варианты" с советами и комментариями.

Покупка дома на земельном участке: особенности и варианты

Желание перебраться для проживания за город возникло у многих городских жителей. Современный котеджный поселок обладает следующими преимуществами.

  • Развитая инфраструктура. На территории имеются аптеки, магазины, площадки для отдыха (корты, клубы, бассейны). Создан удобный подъезд для автотранспорта.
  • Соседи, принадлежащие к одному социальному слою. Все жители коттеджного поселка обладают одинаковым уровнем доходов, интересами, а также взглядами на жизнь.
  • Экологическая чистота и свежий воздух. Наличие водоемов (озер, рек, прудов), зеленых насаждений (рощ, садов, лесов). Защита от выхлопных газов с прилежащих автострад.
  • Современные строительные технологии. Использование дерева, кирпича, металла, качественных утеплителей, пластиковых и деревянных окон со стеклопакетами. Застройщик обеспечивает экологическую чистоту и экономию на отоплении.
  • Наличие необходимых коммуникаций. На участке имеется доступ к газу, воде, электричеству, устроено отведение сточных вод.

Существует несколько вариантов приобретения земельного участка (с готовым домом, оформлением генподряда, а также последующим самостоятельным строительством). Первый из них реализовывается в кратчайшие сроки. Заказчик покупает готовый дом с участком и может незамедлительно вселяться.

Предлагаемые объекты отвечают всем требованиям к современному коттеджному поселку и построены в едином архитектурном стиле. Здесь подключены все коммуникации, имеется охрана, а строительные работы ведутся в минимальных масштабах.

Генподряд позволяет приобрести участок , на котором будет строиться дом по проекту, согласованному с клиентом. Это вариант предоставляет возможность вносить корректировки, изменять планировку здания, удалять ненужные элементы, а также контролировать качество строительства.

Проблемы могут возникнуть с подключением коммуникаций и своевременной сдачей готового сооружения. Такой дом на земельном участке купить стоит, если вы располагаете достаточным количеством времени, можете подождать с переездом и контролировать все этапы возведения.

Приобретение участка с последующей застройкой открывает широкие перспективы по планировке будущего жилья. Заказчик может выбрать этажность, материалы, количество комнат, а также расположение строения. Однако при заключении договора застройщик имеет право жестко ограничить покупателя в используемых материалах, архитектуре будущего дома, а также препятствовать подключению коммуникаций.

С домом

Риски при покупке недвижимости удваиваются, когда производится покупка дома с земельным участком (ЗУ), поскольку в этом случае продаются и покупаются два объекта недвижимости.

  • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург
  • При совершении купли и продажи существуют риски. Эти риски удваиваются, когда производится покупка дома с земельным участком (ЗУ), поскольку в этом случае продаются и покупаются два объекта недвижимости.

    Законодательство

    При покупке жилого дома с земельным участком необходимо учитывать различные статьи законодательства.

    В частности, вопросам такой сделки посвящены статьи 273,549- 556 ГК, ст.35 ЗК, закон №122-ФЗ, а также ряд статей НК.

    Какие документы надо готовить?

    Говоря о документальной предпродажной подготовке, необходимо отметить, что речь в этом случае будет идти о проверке правильности оформления всех необходимых документов, а также о изготовлении недостающих бумаг, которые смогут подтвердить факт законности заключаемого соглашения.

    К таким документам будут относиться:

    После того, как все необходимые документы вот подготовлены и ввзимопроверены, смогут приступать к заключению договора купли-продажи.

    Покупка дома на вторичном рынке

    Перед тем, как приобретать дом на вторичном рынке, следует наверняка убедиться в его юридической чистоте, как имущества. Для проверки у продавца нужно потребовать следующие документы:

    1. Свидетельство из Росреестра о государственной регистрации права собственности.
    2. Бумаги, являющиеся основанием для получения подобного свидетельства.
    3. Кадастровый паспорт и план с индивидуальным номером.
    4. Технический план.
    5. Акт земельного межевания.
    6. Выписку из домовой книги (расширенную).
    7. Необходимые разрешения на отчуждение имущества.
    8. Прочие значимые бумаги.

    Следует иметь ввиду, что каждая дополнительная постройка на домовой территории должна быть законной. Также нужно обратить внимание — когда и на каких основаниях дом (и земля под ним) стал собственностью продавца. Это важно, поскольку у каждого основания могут быть свои нюансы. Так, например, если прошло менее 3-х лет после вступления в наследство, могут объявиться иные претенденты на него (наследство), что вовлечет покупателя в судебные разбирательства с непредсказуемым исходом.

    Правильнее всего — воспользоваться квалифицированной юридической помощью, чтобы быть уверенным, что все делается по закону, безопасно и не грозит нежелательными последствиями. Тогда и удовольствие от покупки дома будет абсолютно полным.

    Покупка жилого дома с земельным участком: особенности оформления

    Жилищный вопрос волнует огромное количество жителей нашей страны. Покупка частного дома в большинстве случаев намного выгоднее приобретения аналогичной по площади квартиры. Наличие собственного участка, отсутствие проблем с многочисленными соседями из-за шума или парковочных мест и зачастую более низкая цена – значение всех этих плюсов трудно переоценить.

    Но подобная сделка имеет ряд нюансов, незнание которых может привести к возникновению трудностей в ее совершении. Для того что бы их избежать, необходимо заранее познакомиться со всеми тонкостями этого процесса.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

    Как купить дом с участком в собственность?

    Процедура купли-продажи земельного участка с домом включает следующие основные этапы:

    1. Оценка объектов продажи.
    2. Подготовка документов.
    3. Составление предварительного договора.
    4. Подписание основного договора.
    5. Передача денег.
    6. Регистрация.
    7. Оплата НДФЛ.

    Оценка объекта продажи

    Порядок покупки земли и дома включает в себя этап оценки недвижимости. На этом этапе продавцу необходимо оценить стоимость дома с землей. Эту стоимость он может определить самостоятельно по аналогии с подобными объектами, которые продаются.

    Читайте так же:  Что такое окучивание растений

    Более точную стоимость этого дома с земельным участком можно узнать с помощью оценщиков-профессионалов. Оценщики могут определить стоимость участка с домом на основании анализа рынка данной недвижимости.

    При этом на стоимость недвижимости могут влиять такие факторы:

    • площадь ЗУ и площадь дома;
    • наличие водопровода, света, канализации;
    • строительный материал дома;
    • возраст дома;
    • наличие на участке дополнительных сооружений;
    • качество земли.

    Подготовка документов

    В первую очередь продавцу необходимо проанализировать наличие правоустанавливающих документов. То есть документов, на основании которых он является собственником данной недвижимости.

    Иногда такое свидетельство отсутствует по объективной причине. Например, право собственности на ЗУ с домом перешло владельцу до создания системы регистрации. В этом случае продавцу необходимо обратиться в Росреестр с просьбой зарегистрировать его в качестве собственника.

    При этом он должен представить соответствующие документы (купчая, договор дарения, документы на наследство и т.п.) на приобретаемую землю под домом и на саму постройку.

    Для того чтобы купить участок, потребуется пакет документов:

    • Свидетельство о праве собственности.
    • Технический паспорт на дом.
    • Паспорт на землю.
    • Заверенные у нотариуса согласия всех жильцов на выписку из дома.
    • Выписка из ЕГРП.
    • Справка из налоговой службы.

    При необходимости может потребоваться удостоверенная нотариусом справка о согласии на сделку супруга, а также разрешение органов опеки.

    Предварительный договор

    Как правило, при заключении сделки купли-продажи обе стороны хотят иметь какие-то гарантии. Такие гарантии обеспечиваются с помощью предварительного договора. Этот договор поможет избежать отмены сделки, повышения цены за ЗУ с домом, обеспечит сроки выполнения договоренностей.

    Этот договор обычно включает:

    • предмет договора;
    • цену договора;
    • порядок расчета;
    • обязанности сторон и их права;
    • даты выполнения договора;
    • особые условия, связанные с внесением задатка и мерами по выполнению пунктов договора.

    Основной договор

    Основание проведения сделки купли-продажи — это наличие подписанного сторонами договора. При желании сторон этот договор может быть заверен у нотариуса. Но эта процедура не является обязательной.

    Существенными параметрами договора продажи являются предмет и цена объекта, что отражено в ГК (ст.554, 555) и в ЗК (ст. 37). При этом в договоре отражаются следующие категории:

    • Наименование.
    • Дата и место заключения.
    • Перечень всех объектов.
    • Характерные признаки объектов (расположение, назначение или категория, площадь, регистрационный номер в ЕГРП).
    • Сумма сделки (общая и по отдельному объекту).
    • Дополнительные условия, в состав которых входят сроки, гарантии, оплата расходов и т.п.
    • Фактическая передача участка с домом рекомендуется производить по отдельному акту передачи. В этом случае в договоре это отмечается дополнительно.

    Оплата

    Передача денег может производиться как по безналичному расчету, так и наличными средствами.

    Расчет наличными лучше производить при свидетелях. Это может быть риелтор, нотариус или работник банка, в котором используется ячейка депозитария. При этом в банке всегда есть возможность проверить подлинность денег. По окончанию передачи денег покупателю желательно получить от продавца расписку в получении этих денег.

    После расчета стороны подписывают договор и приемочный акт.

    Регистрация

    Для того чтобы сделка купли-продажи стала законной необходимо в отделении Росреестра произвести регистрацию перехода права собственности на ЗУ с домом покупателю.

    При этом необходимы такие документы:

    • заявление;
    • договор;
    • паспорта участников сделки. При участии в процессе полномочного представителя стороны должна быть представлена нотариально заверенная доверенность с необходимыми полномочиями;
    • выписка из ЕГРП;
    • кадастровый паспорт;
    • акт приема-передачи;
    • квитанция по уплате госпошлины.

    Документы на регистрацию перехода права собственности могут быть поданы лично заявителем или его представителем, по почте или через интернет.

    Госрегистрация должна быть произведена в течение 10 дней (ст. 13, закон № 122-ФЗ). По итогам регистрации заявителю выдается выписка из ЕГРП. Она может быть передана также в электронном виде.

    Оплата налогов

    Если продавец ЗУ с домом владел этой собственностью менее 3 лет, то с дохода от продажи ему надо будет заплатить НДФЛ, который составляет 13%. При этом он может иметь налоговый вычет ( ≤ 1 млн. руб). Вместо получения вычета продавец может уменьшить величину своих налогооблагаемых доходов на сумму своих затрат по приобретению ЗУ с домом.

    Покупатель также может получить вычет (ст.220 НК) в размере затрат (≤ 2 млн. руб.) С момента регистрации он становится собственником проданного ЗУ с домом и с этого момента будет обязан платить соответствующие налоги.

    Как оформить продажу дома с земельным участком

    Процедура купли-продажи дома с земельным участком достаточно сложная из-за сложности самого объекта сделки.

    Именно по этой причине необходимо тщательно готовить все документы, которые будут сопровождать заключаемое соглашение.

    Особое внимание следует уделять тем документам, которые будут выступать в качестве доказательства законности заключаемого договора.

    • 8 (800) 350-02-93 Регионы
  • +7 (499) 938-72-19Москва
  • +7 (812) 425-64-79Санкт-Петербург
  • Предварительный договор

    Это обусловлено тем, что законодательно каких-то требований к формированию такого документа нет. Кроме того, предварительный договор лишь в некоторых случаях будет иметь юридическую силу и может оказать влияние на совершение сделки.

    Случаи, когда предварительный договор обязателен и будет иметь юридическую силу,

    перечислены в Гражданском Кодексе РФ. К таким случаям относятся:

    Обязательное внесение авансового платежа при осуществлении сделки (такой платеж будет входить в расчёт основной стоимости участка и может быть использован в качестве гарантии заключения основного договора для продавца). При заключении предварительного договора по такому основанию в его тексте обязательно должно быть указано условие возвратности аванса в случае наступления обстоятельств, из-за которых сделка не может быть заключена.

    Еще одним случаем, когда заключение предварительного договора будет обязательным, становится ситуация, когда покупатель вносит задаток при совершении сделки. Он также будет входить в расчёт основной стоимости участка и дома, однако назначение такого платежа заключается в том, чтобы выступать гарантией для продавца о совершении сделки. Именно по этой причине задаток будет являться невозвратным платежом.

    Читайте так же:  Чему мы можем поучиться у аюрведы

    Ещё одним случаем, когда заключение предварительного договора необходимо, станет сделка, осуществляемая с использованием заемных средств, а также средств материнского капитала.

    В этом случае в тексте такого соглашения будет отражена информация о том, что договор заключается в целях предоставления достоверной информации в соответствующие органы, а также в целях подтверждения сторонами своих намерений.

    Текст такого предварительного договора, подписанный обеими сторонами, передаётся либо в Пенсионный Фонд (если речь идёт об использовании материнского капитала), либо в соответствующие кредитные организации (для принятия решения о предоставлении заёмных средств на покупку земли и дома будущим собственником).

    В остальных случаях решение о заключении предварительного договора принимают непосредственно стороны-участницы.

    Покупка дома на первичном рынке

    Дом, приобретенный на первичном рынке — это всегда хорошо в плане юридической чистоты сделки. Ведь ранее у этой недвижимости просто не было владельцев. Опять же на нем нет никаких обременений или арестов, «левых» зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить, и прочих «сюрпризов». Однако абсолютно безопасности договора купли-продажи это все же не гарантирует.

    И среди застройщиков сегодня мошенников хватает. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость у какой-то компании, следует изучить ее (компании) историю. Важную роль играет их стаж на рынке — если работают долго, значит наверняка добросовестно. Плюс репутация — о ней лучше всего расскажут отзывы реальных клиентов. А еще обязательно нужно поехать по адресу реализуемого объекта и убедиться, что он там действительно есть. И адрес, и объект.

    Также следует понимать, что покупать недостроенный дом — это, конечно, дешевле, но очень рискованно. Неизвестно, завершиться ли строительство в срок. А может оно будет совсем заморожено по каким-то причинам. Так что еще до подписания договора следует проконсультироваться с квалифицированным юристом и опытным риэлтером. А то и вовсе попросить их сопровождать подобную сделку.

    На что нужно обратить особое внимание, приобретая дом на первичном рынке? На:

    • категорию земли под строением;
    • обязательные разрешения и заключения экспертиз (имеются ли, о чем гласят);
    • соблюдение технических условий при подключении коммуникаций;
    • наличие обременений на земельный участок;
    • акт введения в эксплуатацию инженерных сетей (есть ли).

    Подготовка документов

    Чтобы оформить сделку, вам понадобятся:
    • действующий общегражданский паспорт;
    • кадастровый паспорт дома;
    • кадастровый паспорт участка или выписка из него;
    • правоустанавливающие документы как на дом, так и на участок (договор купли-продажи, дарственная, постановление администрации населенного пункта о предоставлении объекта недвижимости в собственность гражданина и т. д.);
    • свидетельства о регистрации права собственности на дом и на участок;
    • заверенное нотариусом согласие супруга.

    Иногда, могут потребоваться и дополнительные документы. Так, при продаже дома, собственником которого является несовершеннолетний, для проведения сделки обязательно наличие согласие органов опеки.

    Будущий владелец тоже должен озаботиться подготовкой необходимых документов. Помимо действующего паспорта, ему понадобится и заверенное нотариусом согласие мужа или жены на совершение сделки.

    После того как все бумаги проверены, стороны заключают соглашение о намерениях, в котором указывают такие существенные условия будущей сделки, как стоимость недвижимости и сроки проведения сделки.

    В некоторых случаях пункт о внесение аванса заменяют пунктом о внесение задатка, который не подлежит возврату покупателю в случае его отказа от заключения основного договора, а в случае отказа продавца возвращается в двойном размере. Между тем статья 380 ГК РФ говорит о недопустимости применения понятия задатка в предварительных соглашениях.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Скачать образец договора задатка можно отсюда.

    Вопросы налогообложения

    Как и любая сделка, купля-продажа недвижимого имущества подлежит налогообложению в соответствии с действующим налоговым законодательством.

    Однако у таких сделок есть свои особенности в налогообложении. Так, например, к таким сделкам применяется режим льготного налогообложения, если земля была получена в безвозмездное пользование, а продажа собственником осуществляется путём установления цены в зависимости от кадастровой стоимости.

    Еще одной особенностью будет использование режима налогового вычета, который может быть применён в том случае, если стороны-участницы делают ежегодные налоговые отчисления в бюджет.

    Сделки по купле-продаже недвижимого имущества представляют собой достаточно сложные юридически значимые действия, которые состоят из нескольких этапов. В том случае, если речь идёт о продаже одновременно нескольких объектов (например, дома и земли), то здесь необходимо помнить о том, что такие сделки будут осуществляться с двойной подготовкой (для каждого объекта отдельно), а также будут проверяться вдвойне сложнее.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

    На что обратить внимание при покупке частного дома

    Современный рынок недвижимости в России богат на предложения и спрос, а значит, продажа-приобретение каждого объекта сопряжены с определенным, весьма высоким риском. И речь даже не о мошенничестве (которого тоже много), а о юридически нечистых сделках, когда продавцы пытаются завысить (или занизить в договоре) реальную стоимость имущества, ввести покупателя в заблуждение по иным, принципиально важным вопросам.

    Довольно часто сегодня гражданам, решившим приобрести в собственность частный дом, приходится самим решать массу проблем, с этим связанных, самостоятельно разбираться во всевозможных нюансах сделки, чтобы не попасть впросак. А значит, еще до подписания договора необходимо быть максимально осведомленными и подготовленными. А после не пренебрегать осторожностью, не торопиться и быть очень внимательными на протяжении всей сделки.

    Многие предпочитают доверить процедуру специалистам. И это верное решение. Но вовсе отходить от дел не стоит. Надо постоянно контролировать ситуацию. Присутствовать при осмотре будущего жилья, активно участвовать в обсуждении пунктов предстоящего договора, самостоятельно подписывать бумаги (предварительно внимательно их прочитав). Нельзя полностью положиться на доверенных лиц и лишь раздавать указания. Есть риск остаться и без денег, и без дома.

    Читайте так же:  Как правильно посадить черешню

    Заключение основного договора и регистрация перехода права собственности

    Основной договор купли-продажи составляется в трех экземплярах, два из которых остаются у сторон, а один передается в регистрирующие органы. Он может быть заключен либо в простой письменной форме, либо удостоверен нотариусом. В договоре обязательно должны быть указаны:
    • паспортные данные сторон;
    • адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер и вид разрешенного использования;
    • адрес и площадь дома;
    • серия и номер свидетельства о регистрации права собственности и на дом, и на участок;
    • общая стоимость отчуждаемых объектов недвижимости.

    При наличии в продаваемом доме постоянно прописанных жильцов, в договор нужно включить пункт об их обязательстве сняться с регистрационного учета и оговорить срок в течение которого они должны это сделать. При неисполнении этого условия новый владелец может их выписать в судебном порядке.

    Помощь в составлении договора могут оказать как в нотариальной конторе, так и в агентстве недвижимости или юридической консультации. Стоимость второго варианта будет гораздо меньше.

    При выборе порядка расчетов важно помнить о том, что право собственности на недвижимость переходит только после регистрации его в органах Росреестра, а эта процедура занимает около двух недель. В это время сделка может быть приостановлена по целому ряду причин. Поэтому самым безопасным способом передачи денежных средств является аренда сторонами банковской ячейки, условия доступа к которой прописываются в соглашении с банком.

    Для завершения сделки продавец и покупатель подают подготовленный пакет документов вместе с подписанным экземпляром договора купли продажи в местное отделение Федеральной службы государственной регистрации. При этом уплачивается пошлина в пользу государства в размере 2 350 р.

    Экспертиза документов

    Мало просто прочитать предоставленные бумаги на выбранный дом, важно знать, на что обратить самое пристальное внимание, где могут таиться опасные для сделки «подводные камни».

    Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений.

    Важно: если в пакете недостает каких-то бумаг или в предоставленных документах обнаружены ошибки, от приобретения такого дома следует отказаться (хотя бы временно), рассмотреть другие варианты недвижимости. И не забывать, что техническая документация сохраняет актуальность лишь на протяжении 5 лет.

    На что обращать внимание?

    Итак, еще раз нужно напомнить, что правоустанавливающие документы на дом и на землю — это два разных пакета юридических бумаг. В наличии должны быть и те, и другие обязательно. Раздельно продать эти два объекта нельзя. И даже если здание не достроено, на него непременно должны быть правоустанавливающие документы. Не нужно слушать продавца, который уверяет, будто потом узаконить строение можно будет «без проблем». Проблемы обязательно возникнут, а в худшем случае дело может кончиться сносом здания.

    Необходимо удостоверится, что дом точно находится на земельном участке, принадлежащем продавцу. А также убедиться, что нет нарушения соседских границ. Кроме того, и тип здания, заявленный в документации, должен точно соответствовать тому, который существует в реальности.

    Нужно будет также проверить наличие реально существующих хозяйственных построек на плане. Если их на плане нет, они либо незаконны, либо документ неактуален. Да и площадь территории лучше бы перемерить, чтоб совпадала с официально указанными цифрами.

    Важно: особое внимание следует уделить кадастровому паспорту. Если в этом документе 2 страницы, значит объект не имеет ни обременений, ни арестов. А если страниц 4, необходимо с особой внимательностью читать их содержимое.

    Выбор дома

    Прежде всего необходимо определиться с целью покупки дома. В том случае если он будет использоваться в качестве дачи можно значительно сэкономить за счет удаленного расположения или отсутствия некоторых коммуникаций. При выборе постоянного места жительства, наоборот, на первый план выходит транспортная доступность и развитая инфраструктура.

    Знакомиться с участком лучше после таянья снега, когда становятся видны все его достоинства и недостатки. Во время этого процесса нужно с особым вниманием отнестись ко всем, даже самым незначительным деталям.

    Например, некоторые собственники недавно приобретенных частных домов бывают очень удивлены, столкнувшись с невозможностью удаления мешающих деревьев. Для того чтобы этого не произошло, следует поискать на их стволах написанные краской номера. Если они присутствуют, то избавиться от насаждений можно только ценой достаточно существенного штрафа.

    Законами Российской Федерации предусмотрены ограничения в правах пользования земельными участками. Узнать какая деятельность на приобретаемой земле разрешена можно из кадастрового паспорта. Особенно важно это при необходимости постоянной регистрации в приобретаемом домовладении. Совершить это действие без дополнительных согласований будет возможно, только если участок расположен в черте поселения.

    Не меньшей тщательности заслуживает и осмотр дома. Вовремя обнаруженные неисправности помогут оценить необходимые затраты на ремонт, и дадут повод поторговаться с продавцом.

    С использованием материнского капитала

    Согласно действующему законодательству использовать сертификат на получение материнского капитала для приобретения частного дома можно двумя способами. Рассмотрим каждый из них.

    Покупка дома с участком за наличный расчет. В этом случае между сторонами сделки заключается договор купли-продажи с обременением, которое снимается после получения бывшим владельцем недостающей части денежных средств. Для того чтобы этот процесс прошел успешно необходимо предоставить специалистам Пенсионного Фонда следующие документы:

    • письменное заявление о предоставление материнского капитала;
    • сертификат на право получения материнского капитала;
    • СНИЛС;
    • паспорт гражданина РФ;
    • копия договора купли-продажи;
    • копии документов, подтверждающие право собственность продавца на отчуждаемые объекты недвижимости;
    • письменное подтверждение бывшего владельца размера недоплаченной денежной суммы;
    • письменное обязательство покупателя об оформлении приобретаемой недвижимости в долевую собственность всех членов семьи.
    Читайте так же:  Какой материал используется при изготовлении дверей

    Использование сертификата в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки. Главная трудность этого способа заключается в поиске дома, отвечающего требованиям банка. Так, например, большинство банков не выдают кредиты под залог деревянных домов.

    При планировании покупки дома с помощью материнского капитала, нужно помнить, что его использование возможно только после достижения ребенком трех лет. До этого срока сертификат можно использовать только для погашения уже полученного кредита.

    Какие особенности следует учесть?

    Так как купля-продажа земли с домом — сделка достаточно сложная, при ее подготовке следует учесть ряд особенностей:

    1. При совершении сделки по доверенности в пакет документов, необходимых для ее совершения, продавец должен будет предоставить оригинал и заверенную копию доверительного документа с целью подтверждения своих полномочий. Кроме того, покупатель должен помнить, что доверитель может отозвать своё решение в любой момент времени, в том числе и на этапе подписания итогового договора.
    2. Если говорить о купле-продаже доли имущества, то продавцу необходимо помнить о том, что при принятии решения о совершении такой сделки он первоначально должен уведомить о своём решении других совладельцев, и только в случае их отказа (который должен быть оформлен документально) может приступить к поиску покупателей на стороне.
    3. Если на продажу выставлен участок, который ранее сдавался в аренду, относительно него должен быть получен отказ от арендатора от его права преимущественного выкупа такого участка.

    Как выделить долю в вы узнаете в нашей тематической статье.

    Как взять нужную вам выписку из домовой книги, вы прочтете в нашем материале по ссылке.

    Непосредственное осуществление сделки

    Непосредственное осуществление сделки подразумевает под собой осуществление действий в несколько этапов, по результатам которых будет произведено оформление перехода права собственности от одного владельца имущества к другому.

    Таких этапов всего предусмотрено четыре:

    Что касается расходов на оформление соглашения (включая подготовку всех необходимых документов), то их величина может колебаться от двух тысяч рублей (если речь идёт о сделке между физическими лицами, при подготовке к которой не пришлось готовить никаких дополнительных документов, так как они все были подготовлены заранее) до 45 тысяч (если возникла необходимость в проведении всех межевых мероприятий, а также в получении снова всех кадастровых документов).

    Размер государственной пошлины за переоформление права собственности между участникам сделки также будет разниться в зависимости от того, кто является участниками – физические или юридические лица. Для физических сумма будет равняться двум тысячам рублей (для каждого из участников), для юридических — двадцать две тысячи (также для каждого участника).

    Как подготовить участок к продаже?

    Говоря о вопросе подготовки участка к продаже, необходимо понимать, что речь идет не о физическом приведении земельного надела в должное состояние, а о правильном юридическом оформлении всех необходимых документов.

    Первым этапом в подготовке участка к совершению сделки по купле-продаже недвижимого имущества будет являться размещение соответствующего объявления либо в печатных средствах массовой информации, имеющих право на печать таких объявлений, либо на интернет-ресурсах, также получивших право на размещение таких объявлений.

    Так, в предпродажную подготовку на этом этапе будут входить:

    Кроме такой подготовки продаваемый участок также необходимо будет подготовить к продаже путем оформления всех дополнительных документов, например, согласия супруга на осуществление сделки, а также получения разрешительных документов от всех тех органов, в компетенции которых находится защита интересов тех или иных сторон, хотя бы косвенно принимающих участие в сделке (например, речь может идти об органах опеки и попечительства, если в процессе сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетнего или недееспособного лица).

    Законодательство

    Все вопросы, касающиеся совершения сделок по купле-продаже любых видов недвижимого имущества, регулируются Главой 30 Гражданского Кодекса.

    Именно в этой части данного нормативного акта содержатся основные положения не

    только по правилам заключения договора купли-продажи, но и по алгоритму расторжения сделок в том случае, если по каким-то причинам она не устраивает стороны-участницы.

    Вопросы формирования договора как основного документа, который будет играть ключевую роль в оформлении свидетельства о праве собственности для нового владельца недвижимости, необходимо рассматривать в контексте глав 27-29 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

    Если для регулирования вопросов купли-продажи дома или любого другого недвижимого имущества, используемого в качестве жилья, обращаться к другим нормативным актам нет необходимости, то для осуществления сделок с землей в качестве недвижимого имущества необходимо прибегнуть к положениям Земельного Кодекса, а именно к статьям, регулирующим вопросы оборота земель.

    Самостоятельный визуальный осмотр

    Дизайн и внутренняя планировка будущего жилья — это, конечно, очень важно. Но не на этих характеристиках здания следует сосредоточиться прежде всего при визуальном осмотре дома. Главное — техническое состояние строения и коммуникаций.

    Загородные дома покупать и, соответственно, осматривать лучше весной, когда очевидными становятся все недостатки (если они есть) — высокий уровень влажности, сырость, затопление подвала или подпола, прочее. На кровле можно заметить следы протекания, объективно оценить качество работы системы водоотвода. Обязательно нужно будет проверить состояние фундамента — если что-то не так, весной это будет особенно заметно.

    Двери и окна — дело второстепенное, их всегда можно заменить. В отличие от несущих конструкций, состояние которых должно стать предметом самого пристального изучения. Возможно вместе со специалистами, которые смогут в своем заключении поручиться за то, что дом надежен и не представляет угрозы для жизни и здоровья будущих жильцов.

    Следует проверить и систему отопления здания (независимо от времени года) — батареи должны полностью нагреваться не позже, чем за полчаса после запуска котла. Также проверке подлежит наличие и исправность спусковых кранов.

    Читайте так же:  Как подсоединить унитаз к канализации

    Приобретение без земельного участка

    Действующий Земельный Кодекс запрещает продажу домов без относящихся к ним участков. Отсутствие в договоре купли-продажи жилого дома пунктов о передачи новому владельцу прав на землю приведет к признанию его недействительным.

    Однако, несмотря на то что выделение в собственность земли началось более 20 лет назад, до сих пор можно встретить дома с неоформленными должным образом участками. Часто цена такого объекта бывает очень заманчива для покупателя. Но перед принятием решения нужно учесть затраты на приватизацию земли.

    Согласно статье 33 Земельного Кодекса нашей страны переход права собственности на здание, находящиеся на не принадлежащем бывшему владельцу участке, новый хозяин может пользоваться землей на тех же условиях, что и предыдущий.

    Для того чтобы убедиться в отсутствии чьих-либо претензий на интересующий участок можно запросить в органах Росреестра кадастровую выписку и выписку из ЕГРП. Сделать это может любой гражданин нашей страны, предъявив паспорт и оплатив госпошлину, размер которой не превышает 200 рублей. А о продаже доли дома и земельного участка подробно написано тут.

    Привлечение специалистов

    Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов. Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов. Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.

    Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости. Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано. Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.

    Изучение правоустанавливающих документов

    По закону частный дом и земельный участок под ним — это разные объекты недвижимости, обладающие абсолютно разными кадастровыми номерами. Однако (все по тому же закону) продать их по отдельности невозможно. А значит, покупая частный особняк, следует озаботиться тем, чтобы в результате сделки и земля под ним стала принадлежать именно покупателю, а не кому-нибудь другому. Принадлежать официально, по документам.

    Но прежде, чем приступить к визуальному осмотру дома и земельного участка, следует ознакомиться с правоустанавливающими документами на эти объекты недвижимости. Для этого продавец должен предоставить:

    1. Свидетельства о праве собственности: и на землю, и на дом.
    2. Разрешение на ввод дома, как здания, в эксплуатацию (если строение было возведено самим продавцом).
    3. Документы, послужившие основанием для наступления права собственности (завещание, договор купли-продажи, дарственную, договор приватизации или ренты, свидетельство о наследстве, прочие бумаги).
    4. Свидетельство о праве собственности и официальное разрешение на строительство (если особняк не достроен).
    5. Технический паспорт и план на земельный участок, а также на дом.
    6. Кадастровые паспорт и план — и на дом, и на землю.
    7. Выписка из ЕГРП (расширенная) об отсутствии/наличии обременений, арестов на интересующие объекты.
    8. Выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных по данному адресу.
    9. Нотариально заверенное согласие на реализацию имущества от всех совладельцев и от супруга (если имущество является совместно нажитым).
    10. Разрешение на реализацию от попечительского совета, когда владельцем (или совладельцем) дома и земли является несовершеннолетний, а также если по адресу прописаны несовершеннолетние дети продавца.

    Получение имущественного налогового вычета

    При покупке жилой недвижимости граждане РФ имеют право на компенсацию потраченной суммы за счет уменьшения налогооблагаемой базы при уплате НДФЛ. В настоящее время размер такого вычета не может превышать 2 000 000 р. При полном его использовании покупатель сможет вернуть 13% от этой суммы, то есть 260 000 р. Если стоимость приобретенной недвижимости меньше 2 000 000, оставшаяся часть может быть использована при покупке еще одного объекта жилой недвижимости.

    Имущественный вычет предоставляется только плательщикам налога на доходы. Пенсионеры и индивидуальные предприниматели ими не являются, соответственно и получить его не могут. Исключением из этого правила являются несовершеннолетние дети. Возместить затраты на приобретение жилья на их имя закон позволяет родителям.

    Для оформления налогового вычета необходимо обратиться в отделение ФНС по месту жительства и предоставить ряд документов:

    • паспорт заявителя;
    • договор купли-продажи;
    • расписка продавца, подтверждающая размер затрат;
    • свидетельства о регистрации права собственности на приобретенную недвижимость;
    • справка 2 НДФЛ, полученная у работодателя;
    • заполненная по форме 3 НДФЛ декларация;
    • заявление о возврате налогов.

    По действующему Налоговому Кодексу возможно два варианта возврата налоговых платежей:

    1. Получение имущественного вычета в отделение ФНС. В этом случае пакет документов подается по окончании налогового года. В течение трех месяцев инспектор проверяет достоверность сообщенных данных. После принятия положительного решения денежные средства перечисляются на банковский счет, указанный в заявлении.
    2. Получение вычета у работодателя. Для этого подать документы в ФНС можно в любое время. После их рассмотрения инспекция выдает уведомление, после получения которого работодатель прекращает удержание с заработной платы заявителя подоходный налог.

    Конечно, покупка частного дома, как и любой другой недвижимости, потребует значительных материальных и моральных затрат. Но радость от обладания собственным участком земли с лихвой возместит все временные неудобства.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-46-83 (Москва)
    +7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)

    Источники

    Покупка дома на земельном участке особенности и варианты
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here