На каком участке нельзя строить дом

Сегодня мы подготовили материал по теме: "на каком участке нельзя строить дом" с советами и комментариями.

Земельные вопросы

На каких землях можно строить дом (2017)

6. Выбор участка лучше всего делать весной, когда стает снег и откроет все особенности земли, на которой планируется строить дом

Как раз весной грунтовые воды поднимаются до своей высшей точки. Если у вас есть хоть капля сомнений насчет этого, не лишним решением будет запастись лопатой, и выкопать несколько ям в разных концах участка (на предмет проверки состояния грунта).

Также следует уделить внимание фауне участка, если заметите на нем кротовые норы, то знайте – это неспроста. Кроты будут постоянно рыть землю под домом и вокруг него, и выгнать их будет практически нереально. К тому же, если местность изобилует змеями, то как раз весной они проявляют наибольшую активность. Вряд ли вам захочется жить среди змей, многие из которых наверняка ядовитые и представляют угрозу для жизни.

Земли населенных пунктов (земли поселений)

К землям поселений относятся земельные участки в границах городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов, изредка — анклавные территории. Основанием для перевода земель населенных пунктов в другую категорию служит изменение границ населенных пунктов. Поскольку ПЗЗ принимаются местными властями для каждого населенного пункта отдельно, нельзя однозначно сказать, что строительство жилого дома возможно только в зоне жилой застройки.

Территориальная зона жилой застройки, согласно новому классификатору ВРИ-2015, может иметь следующие виды разрешенного использования:

Так на каких же землях можно построить индивидуальный дом для постоянного проживания в пределах населенного пункта в 2017 г.? На земельных участках с такими разрешенными видами использования, как «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка».

Заключение

Построить дачный либо жилой дом возможно при разрешенном использовании земли «Ведение садоводства». В отличие от строительства на землях ИЖС, получать соответствующее разрешение необязательно.

Однако, если собственник планирует оформлять объект жилым и регистрироваться там, то потребуется согласование с различными инстанциями и судебная процедура.

Несмотря на относительно невысокие затраты на строительство садового дома по отношению к городским квартирам, его обслуживание и содержание требует немало сил. Зато можно будет каждый день просыпаться под пение птиц и дышать свежим воздухом.

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Правовые нормы использования садовой земли

В соответствии с современной классификацией выделяют 2 вида разрешенного использования участка, связанного с садоводством:

  • Вид 1.5 подразумевает ведение деятельности по промышленному выращиванию многолетних сельскохозяйственных культур.
  • Вид 13.2, помимо занятия сельскохозяйственной деятельностью, допускает возведение на участке хозяйственных построек и садового дома.

Таким образом, правомерно начинать строительство дома могут только собственники участков с ВРИ 13.2 «Ведение садоводства».

Важным является и категория земли: лучше, если надел располагается на территории земель населенных пунктов.

Дополнительную информацию по садовым участкам, находящимся внутри границ населенных пунктов, можно получить здесь.

Если категория земли на участке для садоводства сельскохозяйственная, то прописаться там будет очень сложно, строить там разрешено только садовый дом для отдыха.

Подробную информацию можно узнать в тематической статье.

Заключение

Конечно, существует еще множество самых разных правил выбора подходящего участка, и часть из них касаются изучения документов и возможности их быстрого и недорогого оформления. Но базовые правила – самые важные. От их соблюдения будет напрямую зависеть не только стоимость возведения дома, но и величина расходов на его дальнейшую эксплуатацию. Ведь дом строится один раз, а жить в нем придется долго.

Поэтому, при выборе участка, лучше наверняка исключить все факторы, которые в дальнейшем усложнили бы проживание. В первую очередь, это касается расходов на отопление в зимнее время, во вторую – на дренаж участка, который, при высоком уровне грунтовых вод, эффективно устроить не удастся, особенно если участок расположен в низине.

Какой дом можно строить на участке для садоводства: жилой или сезонный

Счастливые обладатели садовых участков, расположенных в живописных районах, часто принимают решение о строительстве жилого или садового дома на своей земле.

Некоторые нуждаются в месте для отдыха на период огородных работ, другие – мечтают о коттедже, где будет комфортно находиться круглый год.

Насколько правомерно такое строительство, и с какими трудностями можно столкнуться, рассмотрим подробнее.

5. Если вы хотите иметь газ, водопровод и электричество, то не покупайте участок, который находится слишком далеко от всех этих коммуникаций

Впрочем, центральный газопровод и водопровод не обязательны, если воду для бытовых и хозяйственных нужд планируется получать из скважины. Можно отапливаться электричеством, что, при правильной планировке здания, даже может оказаться выгоднее, чем газовое отопление. Однако электрические сети обязательно должны проходить вблизи участка.

Также обязательно проверьте, на какой глубине залегают артезианские воды, потому что стоимость скважины глубиной более 20 метров будет расти в геометрической прогрессии – до нескольких сотен тысяч рублей.

Если же централизованный газ все же желателен, то не следует доверять рассказам риэлтора / застройщика о скорой газификации района — нужно самому сходить в местную администрацию и газовую компанию и все подробно разузнать.

Виды разрешенного использования земельных участков

Помимо категорий целевого назначения, в России также действуют нормы территориального зонирования, например, зоны жилой или общественно-деловой застройки в пределах земель населенных пунктов, зона сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Как правило, земельные участки можно отнести только к одной территориальной зоне. Для каждого населенного пункта территориальные зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В состав ПЗЗ входит карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Читайте так же:  Подкормка томатов

Виды разрешенного использования (ВРИ) – наиболее конкретизированные указания по использованию земельных участков («свиноводство», «пчеловодство», «малоэтажная жилая застройка», «коммунальное обслуживание», «рынки», «тяжелая промышленность»). В градостроительном регламенте ВРИ делятся на основные, вспомогательные и условно-разрешенные, для одного земельного участка может быть установлено несколько видов разрешенного использования. Правообладатели земельных участков вправе из перечня основных и вспомогательных ВРИ самостоятельно выбирать, какой вид разрешенного использования им больше подходит.Помимо категорий целевого назначения, в России также действуют нормы территориального зонирования, например, зоны жилой или общественно-деловой застройки в пределах земель населенных пунктов, зона сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Как правило, земельные участки можно отнести только к одной территориальной зоне. Для каждого населенного пункта территориальные зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В состав ПЗЗ входит карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Чтобы использовать земельный участок по назначению, не характерному для данной территориальной зоны (например, для строительства продуктового магазина в зоне жилой застройки), нужно получить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка. Эта процедура включает этап прохождения публичных слушаний.

3. Участки, открытые всем ветрам, впоследствии принесут огромные проблемы с отоплением дома

Поэтому строить дом в чистом поле, а что еще хуже – на вершине холма, не является хорошим решением, если вы хотите в будущем экономить на отоплении.

Самый лучший вариант – строить дом среди других домов, желательно более крупных особняков, которые будут принимать все удары ветра на себя.

Исходя из этих соображений, не следует выбирать земельный участок на околице, где кроме необходимости дополнительного утепления коттеджа, появится еще необходимость сооружения дополнительного сегмента забора. Даже если земля, в подходящем по вышеизложенным параметрам месте, будет стоить дороже, чем на окраине, то все равно это будет выгоднее при дальнейшей эксплуатации дома.

Отличия в строительстве здания для постоянного и сезонного проживания

Сводом правил СНиП 30-02-97*, регламентирующим садовые застройки, выделяется разница между садовым и жилым домом, в возможности регистрации проживания в последнем.

Садовый

Рассмотрим подробнее особенности садового дома:

  • Представляет собой жилой объект, используемый для отдыха
  • Проживание внутри него носит временный характер
  • Такое жилое строение не может разделяться на обособленные квартиры
  • Строительство возможно без получения разрешения

Садовый домик могут признать пригодным для проживания при соблюдении:

  • требований пожарной безопасности,
  • строительных норм и правил (целые перекрытия и стены, надежный фундамент, защита от талых вод),
  • санитарных требований (достаточная инсоляция, наличие теплоизоляции стен для поддержания оптимальной температуры внутри строения),
  • обеспечение инженерной инфраструктурой (отопление, освещение, водоснабжение, канализация, вентиляция).

Жилой

Жилой дом может использоваться в качестве постоянного места жительства. Регистрация там разрешается.

Начиная строительство, необходимо четко определить, будет ли строение позже оформляться как жилое. Так как стоимость переоборудования летнего дома практически соответствует строительству нового жилого объекта.

В настоящее время существует несколько проблем:

  • многие садоводческие участки не используются по прямому назначению,
  • собственники не застраивают наделы из-за больших сложностей с последующим оформлением.

Для их решения разработан закон № 217-ФЗ, который расширяет понятие садового участка, прописывается возможность строительства на нем садового либо жилого дома.

При этом ограничения по категории земель отсутствуют.

Закон вступает в действие с 01.01.2019, после чего неоформленные дачные дома сезонного характера также признаются садовыми.

Переоформление документов на построенные объекты выполняется по желанию собственника.

К ВРИ, попадающим под действие закона, относятся 13.2 и 13.3. Таким образом, собственники наделов с таким разрешенным использованием могут осуществлять строительство садовых и жилых домов.

Приведение старого ВРИ к актуальной классификации выполняется по инициативе собственника, но не является обязательным.

8. Лучше всего покупать участок в том месте, в котором уже строятся другие

Экономия при этом будет весьма значительная. В первую очередь, не придется заказывать дорогостоящие исследования участка – наверняка все эти застройщики уже давно провели все геологические изыскания за свой счет и убедились в том, что местность пригодна для строительства. Об этом узнать можно, просто переговорив с соседями и ненавязчиво выяснив интересующие вас сведения.

К тому же, «гуртом» и строиться легче: кто-то может поделиться полезными сведениями, а кто-то — образовавшимся излишками строительных материалов, которые он готов отдать дешевле реальной стоимости, лишь бы избавиться от них. Еще один плюс — сообща и строительный мусор вывозить дешевле, и обмениваться рабочими и техникой. Главное – сразу же наладить со своими будущими соседями хорошие отношения.

На каких землях можно строить дом (2017)

Разбираться в категориях и видах разрешенного использования земель необходимо для решения вопроса о строительстве дома, оформления права собственности на него и регистрации места проживания. На некоторых землях частное строительство запрещено вовсе или возможно лишь с ограничениями. Незнание законов, пренебрежение к ним приводит к административным штрафам, а порой, и судебным искам с требованием сноса самовольной постройки.

4. Нельзя строить дом в пойме реки, которую весной заливает паводком

Кроме того, покупка участка с высоким уровнем грунтовых вод — это также очень неудачное решение: в доме постоянно будет сырость, невзирая на хорошую гидроизоляцию фундамента. А если вы захотите устроить подвал, то он будет постоянно затапливаться.

Да и вообще жить в сырой местности, даже жарким летом — не особенно приятно, а зимой влажный грунт будет настолько сильно промерзать, что весной его пучение будет постоянно воздействовать на здание, что, в конце концов, скажется на его прочности.

Читайте так же:  Выращивание эстрагона

Разрешение на строительство жилого дома

Специальный документ, позволяющий застройщику выполнять реконструкцию, строительство капитальных строений, называют разрешением на строительство.

На основании Градостроительного кодекса РФ (подп. 1 пункт 17) для строительства на садоводческих наделах его не требуется.

Во избежание проблем с соседями при строительстве объектов необходимо учитывать правила расположения построек от границ, дорог, других объектов по СНиПам.

Если планируется строительство объекта, впоследствии оформленного как индивидуального жилого, то собственник может получить разрешение в упрощенном порядке в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ч. 9 ст. 51).

Для этого ему необходимо обратиться в орган, уполномоченный в сфере градостроительства, и представить документы:

  • правоустанавливающего характера,
  • градостроительный план,
  • схему планировки надела с обозначенным местом строящегося объекта.

Полученное разрешение будет предоставляться в суд.

Можно ли получить прописку

Действующий закон № 66-ФЗ не предусматривает временную либо постоянную прописку в садовом домике. Однако постановление Конституционного суда изменило текущую ситуацию, сделало возможным прописку через суд.

При необходимости регистрации собственник может действовать одним из двух способов:

  • Выполнить перевод нежилого объекта в жилое, обратившись к уполномоченному органу местной администрации. Потребуется проект перепланировки, согласованный с несколькими инстанциями.
  • Признать садовый домик жилым, подходящим для проживания, в судебном порядке. После положительного решения возможна регистрация.

Наиболее популярным способом является судебное решение, оно требует меньше финансовых затрат и времени.

Чтобы объект был признан жилым, он должен соответствовать всем

нормативам.

В случае, если садовый домик является единственным доступным местом для постоянного проживания, повышается вероятность положительного решения суда.

Пакет документов, прилагаемых к иску, для обращения в суд включает:

  • Заключение экспертной организации о соответствии объекта СНиПам, выдаваемое на основании правоустанавливающих документов, технического паспорта.
  • Заключение СЭС о соответствии объекта санитарным нормам. Если орган не выдает необходимую справку, то можно заменить ее аналогичным экспертным заключением.
  • Заключение ОГПН о соблюдении норм пожарной безопасности либо аналогичное заключение сторонней организации.
  • Документ, подтверждающий фактическое проживание гражданина в садовом домике, например, справка от председателя СНТ.

После вынесения положительного судебного решения необходимо получить почтовый адрес. Для этого обращаются в местную администрацию.

Если надел находится в черте населенного пункта, то присвоение адреса не вызывает сложностей. При расположении надела на небольшом удалении, собственник может инициировать его включение в границы населенного пункта. Это решение принимается на уровне местного руководства.

Также возможно получение адреса и без включения надела в границы поселения, но процедура более сложная. Почтовый адрес таких домов будет совпадать с адресом участка, на котором он находится.

После присвоения почтового адреса собственник инициирует внесение кадастровых изменений, получает новый технический паспорт на садовый домик как жилой объект.

7. Обязательно проверьте все дороги и подъездные пути к интересующему участку

Видео (кликните для воспроизведения).

Для строительства дома нужен беспрепятственный подъезд техники, хотя бы для транспортировки строительных материалов.

Опять же, если у вас есть автомобиль, то вы обязательно будете на нем ездить от дома в город и обратно. Поэтому вы должны иметь полное представление о том, что будет собой представлять подъездная дорога в осеннюю слякоть и в зимнюю пору. Если почва в поселке сильно глинистая, а асфальт оставляет желать лучшего или вовсе отсутствует, то возникнут проблемы, если земли песчаные, то проблемы с подъездом вряд ли появятся.

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов. Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома. Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов. Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом. Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

1. Лучше не строить дом на склоне, если не хотите потом переплачивать

Дом, который будет строиться на участке с уклоном, потребует довольно значительных расходов на дополнительное проектирование фундамента и его усиление.

К тому же, склоны холмов часто не совсем устойчивы, и может возникнуть угроза оползня, который завалит здание вместе с жильцами. Если же склон скалистый, то проблема прочности исчезает, зато возникает проблема заглубления фундамента. На прочном основании можно построить и прочный дом, но придется долго и дорого долбить скалу, чтобы прикрепить к ней фундамент.

Читайте так же:  Как сделать внекорневую подкормку картофеля

9. Лучше отдать предпочтение участкам правильной, прямоугольной формы

На небольшой по размере территории очень сложно подобрать проект дома. А если участок длинный и узкий, то нам нем не построить большой коттедж, особенно если речь идет об одноэтажном варианте — чтобы получить большую площадь его придется строить в два-три этажа, что увеличит расходы на строительство.

Стоит помнить и про требования пожарной безопасности, особенно если коттедж планируется строить из дерева: при несоблюдении достаточного расстояния до соседних домов вам просто не выдадут разрешение на строительство, и деньги будут потрачены зря.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Где нельзя строить жилой деревянный дом

Если начать строительство там, где нельзя строить деревянный дом — объект считается самовольной постройкой. Такое здание могут снести или заставить владельца переделать конструкцию под конкретные нормы. Самовольную постройку нельзя продавать, дарить и вообще использовать — в статье 222 ГК РФ говорится, что на такие объекты не распространяется право собственности.
Но на деле все не так страшно — в статье расскажем, где строить жилой деревянный дом можно, где нельзя, как избежать признания постройки самовольной. Обратите внимание — учитываем изменения в законодательстве РФ 2019 года.

2. Не покупайте участки с незавершенным строительством, уже построенным фундаментом

Конечно, велик соблазн приобрести такой вариант, так как многим кажется, что это позволит снизить затраты на строительство. Увы, это не так. Воспользоваться старым фундаментом без дополнительных расходов никак не получится, к тому же неизвестно, по каким нормам он строился, как долго простоял, и какую имеет прочность.

Лучше всего купить девственный участок, нанять бульдозер, заказать бетон и залить свой собственный фундамент по всем необходимым нормам, хорошо вами контролируемым. Это будет стоить гораздо дешевле, чем корчевать ранее возведенное кем-то «произведение строительного искусства».

— Категории земель: на каких можно строиться, а на каких нельзя?

Виды разрешенного использования — что можно строить на участке

Обновленный классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков охватывает все варианты — от полей для гольфа до территории под тяжелую промышленность. Нас интересует земля, где можно строить дом из бруса, кирпича или блоков для постоянного или временного проживания. Подходят всего пять категорий:

Код 2.0: «Жилая застройка»

Это общий раздел, в котором указаны ограничения на использование земли под жилое строительство. Правила едины при возведении индивидуальных, малоэтажных и многоквартирных зданий. На такой земле нельзя строить:

  • жилье для коммерческой деятельности (гостиницы, отели);
  • объекты для лечения и социального обслуживания (санатории, дома престарелых, больницы);
  • режимные учреждения (казармы, тюрьмы).

Если вы собираетесь жить в коттедже, а не использовать постройку как гостиницу, больницу или тюрьму — все в порядке, основные ограничения соблюдены.

Код 2.1: «Для индивидуального жилого строительства»

Права и ограничения для участка с кодом ВРИ 2.1:

  • Разрешается строительство отдельно стоящего коттеджа высотой не более трех этажей или 20 метров. Считаются только надземные этажи, без подвала и цоколя.
  • Постройка не разделяется на отдельные объекты недвижимости. Если хотите продать коттедж как несколько квартир — земли ИЖС не подходят.
  • Разрешается строить гараж, хозяйственные постройки, заниматься выращиванием декоративных и сельскохозяйственных культур. Теплицы, навесы, бани и беседки относятся к хозяйственным.

Дом не обязательно должен быть жилым — закон дает возможность возводить садовые дома, затем переводить их в жилой фонд и обратно.

Код 2.2: «Для ведения личного подсобного хозяйства»

Территория почти не отличается от ИЖС — здесь тоже допускаются жилые и садовые дома, гаражи, хозяйственные постройки, выращивать растения. Дополнительное разрешение касается сельскохозяйственных животных — можно законно завести коров, лошадей или другой скот и не опасаться, что на хозяйство понадобятся дополнительные разрешения.

Код 2.3: «Блокированная жилая застройка»

Территория отличается от ИЖС форматом строительства, но в целом правила те же. Особенности:

  • Коттеджи можно объединить одной стеной с соседними. Общая стена должна быть глухой, без проходов.
  • Допускается строительство хозяйственных построек, вспомогательных сооружений.
  • Можно строить детские и спортивные площадки.

По принципу блокированной жилой застройки возводят таунхаусы, коттеджи на двух хозяев.

Код 13.2: «Земли для ведения садоводства»

Пункт ВРИ о землях для садоводства отредактирован в апреле 2019 года. Допускается строительство здесь садовых и жилых домов (аналогично с землями ИЖС, код 2.1), гаражей, хозяйственных построек.

Читайте так же:  Как сделать душевую кабину из стеклоблоков

Обратите внимание: если земля относится к категории 13.1 «Земли для ведения огородничества», то разрешается возводить постройки только чтобы складывать инвентарь, хранить и перерабатывать урожай. Жилые дома строить на «огородных» землях нельзя.

Интересное видео

Обязательно посмотрите полезный видеоматериал, в котором рассказано, как правило рассчитать и определить различные отступы и нормы при подготовке к возведению дома на участке.

Плюсы и минусы

Принимая решение о начале застройки своего садового надела, важно понимать все его плюсы и минусы, а не действовать под влиянием тренда на собственные загородные дома.

Важно взвесить все «за» и «против», особенно если до этого не было опыта проживания в частном доме и ухода за ним.

Какие преимущества получает собственник при строительстве дома на садовой земле:

  • Участок уже имеется в собственности либо стоит значительно дешевле, чем для ИЖС.
  • Низкие платежи за пользование коммунальной инфраструктурой.
  • Отсутствие шумных соседей и автострад под окнами.
  • Собственный дом строится в соответствии с личными понятиями о красоте, включая внешнюю и внутреннюю отделку. Соблюдение строительных норм обязательно.
  • Ход и скорость строительства зависит от вашего желания и финансовых возможностей.
  • Благоприятная экологическая обстановка: чистый воздух, вода, земля, естественные звуки живой природы вокруг.

В чем основные недостатки проживания на садовом участке:

  • Строительство дома, соответствующего всем требованиям и нормам, стоит дорого.
  • Члены СНТ уплачивают немалые ежегодные взносы, которые идут на обслуживание инфраструктурных объектов.
  • Низкая транспортная доступность. Общественный транспорт за город ходит по расписанию, с большими промежутками. Это приводит к необходимости наличия собственного автомобиля для каждого члена семьи.
  • Инфраструктура плохо развита. Устранение неполадок (оборванные провода, поломка водонапорной башни) требует много времени.
  • Особенности зимнего климата с большими снежными заносами накладывает ограничения на физическую активность.
  • Обслуживание дома в зимний период холодов требует значительных усилий.
  • Регистрация в садовом домике возможна только через суд.
  • Обустройство социальной и транспортной инфраструктуры, даже для садовых поселков находящихся в черте населенного пункта, выполняется за счет собственников-садоводов. Новый закон № 217-ФЗ предусматривает программы софинансирования таких расходов, но найдутся ли на них средства в региональных бюджетах, пока не известно.

В некоторых случаях собственник может инициировать внесение изменение ВРИ своего надела. Подробнее о процедуре можно узнать в специальной статье.

Подробнее об основных отличиях садовых земель от ИЖС читайте в отдельной статье.

Земли сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения регулируется законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [3]; Земельным кодексом РФ [1], законом № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [1], законом № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» [4] и прочими нормативными актами.

Земельные участки, на которые распространяется действие закона № 101-ФЗ, не предназначены для жилищного или иного строительства, не связанного с обеспечением сельскохозяйственного производства. Если в течение трех лет такой земельный участок не используется по целевому назначению (поле не засевается, не выкашивается, ведется стройка), то за это предусмотрен административный штраф в сумме от 3 тыс. руб. Возводить дома на земельных участках, занятых сельхозугодьями (пашней, сенокосами, пастбищами, многолетними насаждениями), не рекомендуется.

Такие земельные участки предназначены для растениеводства, животноводства, научного обеспечения сельского хозяйства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, создания питомников, обеспечения сельхозпроизводства. Даже такой вид разрешенного использования, как «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» предусматривает использование земли для производства сельхозпродукции без права капитального строительства объектов.

Земельные участки, выделенные для гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, садоводства, занятия животноводством, огородничеством, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используются согласно установленным для них видам разрешенного использования (ст. 12 закона № 66-ФЗ). Строительство домов разрешено на следующих земельных участках сельхозназначения: для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) (с правом строительства), для ведения дачного хозяйств и садоводства.

Особую категорию составляют земли, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Они могут использоваться для строительства зданий и сооружений, необходимых для постоянного проживания фермера на участке и осуществления им хозяйственной деятельности. Этот вид разрешенного использования хорош для строительных работ в крупных усадьбах и поместьях, предельные размеры которых устанавливаются местными властями.

Категории земель по целевому назначению

Согласно Земельному кодексу РФ (ЗК РФ) [1], использование земель должно происходить в соответствии с установленным для них целевым назначением. В редких случаях (при изменении категории целевого назначения или ВРИ земельного участка, регулировании отношений законами о садоводческих, дачных объединениях граждан, о КФХ, о предоставлении гражданам земельных участков на Дальнем Востоке) можно добиться разрешения на строительство дома на иных участках, например, на землях лесного фонда или землях особо охраняемых территорий.

Отвечает директор cети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский:

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства. Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Читайте так же:  Как построить садовый домик

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома. То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства. Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них. По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС. Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Все виды земель, на которых можно строить дом в 2017 г.

Итак, перечислим виды разрешенного использования земельных участков, на которых можно строить дом, расположив их в порядке от наиболее выгодных (приоритетных) до наименее желательных.

Построив дом на участке для ИЖС, можно получить прописку (иметь почтовый адрес); налоговый вычет по подоходному налогу; при необходимости предоставить дом банку в качестве залога; получить выгоды от близко расположенных коммуникаций, благоустроенной прилегающей территории и развитой социально-бытовой инфраструктуры; для строительства использовать ипотечный кредит. Недостатки: необходимость получения разрешения на строительство и ограничения по размерам дома.Итак, перечислим виды разрешенного использования земельных участков, на которых можно строить дом, расположив их в порядке от наиболее выгодных (приоритетных) до наименее желательных.

Правовой режим возведения дома на приусадебном участке ЛПХ, если он расположен в пределах населенного пункта (городского или сельского), ничем не отличается от дома на участке для ИЖС. В нем можно зарегистрироваться, а большие земельные площади использовать под сельхозпроизводство. Однако, не на всех участках ЛПХ разрешено строительство (за пределами населенного пункта строительство на таких землях запрещено).

При строительстве дома на земельных участках для дачного хозяйства или садоводства не нужно получать разрешение на строительство. Но на сегодняшний день прописаться в дачном или садовом доме можно только в судебном порядке.

Блокированная жилая застройка – вид разрешенного использования земельных участков, типичный для населенных пунктов. Но при этом вы получаете не отдельно стоящий жилой дом, а строение, имеющее общие стены с соседскими домами.


При строительстве дома или усадьбы на земельном участке, предоставленном для К(Ф)Х, обязательным условием является ведение фермерской деятельности и предоставление налоговой отчетности. Регистрация в таком доме возможна только через суд.

Список использованных источников:

Как не ошибиться с выбором участка для строительства дома? на сайте Недвио

Строительство собственного загородного дома – это одна большая проблема, состоящая из множества более мелких проблем. Конечно, если есть «лишние» деньги, то можно просто заключить контракт с агентством недвижимости — они подберут участок. Затем со строительной фирмой — они сами подберут проект, материалы и построят объект под ключ. Также можно заключить договор с фирмой по надзору за строительством, чтобы они наблюдали за ходом стройки и все построили качественно. В результате, через некоторое время, заказчик въезжает в готовый коттедж, и может ни о чем не беспокоиться.

Но это если позволяют финансы, а если деньги есть, но их недостаточно для того, чтобы переплачивать за множество пунктов, которые можно сделать самому?

Тогда, конечно же, целый ряд вещей приходится делать своим умом и своими руками, но для этого следует хотя бы на любительском уровне разбираться во всех этих нюансах. Данной статьей мы рассмотрим несколько основных правил и нюансов, на которые следует обратить внимание при подборе участка для строительства дома.

Как построить дом без нарушений

  • Убедитесь, что ВРИ (вид разрешенного использования) подходит для строительства садового или жилого дома. В 2019 году индивидуальные дома строят на землях с кодами 2.1, 2.2 и 2.13. На земле с кодом 2.3 разрешено возводить блокированные дома
  • Отправьте уведомление. Список документов смотрите в Градостроительном Кодексе или запросите в местном органе исполнительной власти.
  • Подождите 7 или 20 дней с момента получения. 7 дней — в стандартных условиях, 20 — когда строительство ведется в границах территории исторического поселения. Если документы не вернули — стройка разрешена. Такое разрешение действительно 10 лет и передается вместе с правом на дом при продаже.

Если дом будет построен с соблюдением ограничений по этажности, высоте и расположению на участке, то оформление собственности пройдет без проблем. О правилах выбора места для стройки читайте в статье «Нормы расположения дома на участке».

Видео (кликните для воспроизведения).

Подробности выбора места для строительства и соблюдения действующих норм можно обсудить с архитектором — договоритесь со специалистом GOOD WOOD о встрече на участке и узнайте все тонкости начала загородного строительства.

Источники

На каком участке нельзя строить дом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here